圳龙岗康美思数码城项目（现址：圳义乌小商品城南京pvc管道胶水，即富业城）1-5号楼栋将于9月2日在阿里平台开拍，起拍价为1.17亿元，约为评估价七折。

从市场参照看，同宗地6-11号楼栋今年3月以评估价七折起拍，经42轮出价终溢价22成交；去年底宝安富尔达厂区以110轮竞价、103溢价收官。在全国工业法拍市场走低的大环境下，圳核心工业法拍资产的热度可见斑。

成熟优质小商品市场，租约租金稳定

与许多需要长时间盘活的法拍资产不同，康美思数码城项目目前处于在租运营状态，出租率达80以上，具体包括1号综楼（4984.7㎡），2号科研楼（4469.9㎡)，3-5号宿舍楼(27019.6㎡)，证载面积约3.6万㎡，均为商业用途。场内居饰品、体育乐器、玩具批发、儿童乐园等业态齐全，客流稳定。场外有办公楼、酒店、厂房、仓库、宿舍、餐厅、停车场等，整体配套齐全，绿化环境较好，属于市场稀有的工业厂房。月租金约51万元，租约到2029年11月。需要说明的是，租金已预付至2027年7月，虽然前期法实现租金回流，但是后期仍有2年的租约锁定期可保障稳定的现金流，结目前盘活存量的土地政策趋势来看，这个项目的增值潜力，仍然是看涨的。

七折起拍，价格安全边际充足

价格是本次法拍直接的吸引力。按证载面积计，起拍单价约3205元/㎡，在圳核心工业资产中具备明显价格优势。据近两年市场成交案例及挂盘情况，圳同等工业物业市场估值普遍在8000-15000元/㎡区间，本项目评估价为1.67亿元，1.17亿元七折的起拍价给到了充分的安全边际。

叠加过往同类资产的溢价成交记录南京pvc管道胶水，目前的起拍价为竞买人提供了个“进可攻退可守”的价格起点——即使以定溢价竞得，保温护角专用胶成本仍可能低于市场估值；若以接近起拍价拿下，安全垫则为厚实。

地铁16号线新塘围站约600米，

周边批发市场氛围浓厚

项目坐落于龙岗传统商贸活跃板块，周边批发市场和大型市密集，采购人流和周边居民构成了稳定的消费基础。交通上，距地铁16号线新塘围站约600米，1.5公里内可换乘3号线双龙站。3公里半径内，悦天购物广场、百世广场等商业体环绕，建文外国语学校、龙岗中心医院等公共配套也在附近。这样的区位条件，论是继续做商业运营还是改作他用，都具备较好的基础。

已申报“工业上楼”项目，发展潜力乐观

圳土地资源紧张，新增工业用地严格控制，未来的产业空间主要靠存量新来释放。康美思数码城已整体申报城市新单元“工业上楼”项目，2023年9-12月已取得14个区政府部门的复函。说明该项目不只是份租金收益，是个有明确新预期的资产标的。当前租金处于低位，恰好说明未来的增长空间可观。而且同时具备现金流入和远期改造预期的工业资产，在当前市场上实属不多。

9月2日开拍，建议关注要点

项目为工改商类型，属比较复，适有扩产或仓储需求的制造企业、希望布局圳物流节点的物流仓储企业、具备不良资产处置与长周期持有能力的AMC及私募基金、拥有城市新、工业上楼经验的房地产开发商等意向人群。

税费面，圳司法拍工业厂房普遍执行“各付各税”原则，具体金额以税务部门终核为准，建议竞买人提前向相关部门咨询确认。

9月2日10时，通过阿里平台司法拍公开竞拍，可搜索“康美思数码城”查阅项目详情、起拍价、保证金、加价幅度等详细信息。

建议参拍前认真阅读竞买公告及竞买须知，充分了解房源现状及交易流程，结自身需求理出价。

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