你买件衣服、买杯奶茶，都是手交钱手交货。但你花上百万买套房，不好意思，有可能先拿到张图纸，再等上两三年。这就是咱们熟悉的商品房预售制，俗称期房。

　　从1994年商品房预售制写入法律开始，这事儿在存在30多年了，咱们好多人住上的房子，就是曾经的期房。期房预售，对进房地产开发和城镇化建设发挥了积作用，但不足之处也逐渐凸显。有的期房交付后货不对板，有的质量拉胯，糟心的是，有的期房买完后烂尾了。

　　那么摆在面前的问题就是，怎么动房地产市场持续健康发展？

　　住房城乡建设部部长倪虹，近接受采访时，说了这么句话：在商品房销售上，进现房销售制，实现“所见即所得”。看到这则消息，很多网友很兴啊，说未来买房不用怕烂尾了。

　　但是，如果你只看到了“烂尾”，那你可能只看到了层。我是繁哲，今天为你解读现房销售制背后的层考量。

　　期房早是香港地产商霍英东发明的，叫“楼花”。上世纪90年代这招传到内地，正好赶上城镇化要提速、大都想住楼房，但开发商又没钱，除了跟银行贷款之外，预售收入成了那个时代的“优解”。

　　怎么运转的？开发商拿钱买地，搭个售楼处，大的钱进来了，就盖楼；赚了钱再买下块地。地政府地有收入，拿去修路搞基建广安pvc排水管专用胶水，经济就转起来了。

　　客观来说，这套模式在当年还挺成功的：1990年咱们人均住房7.1平米，2024年过40平米，涨了5倍多。可以说，城镇化能跑这么快，预售制功不可没。

　　但问题是：这个模式，有个前提：房子得直供不应求，地须直好。

　　现在房住不炒之后，楼市泡沫变少了，土地溢价也出现下滑，土地甚至出现流拍，房地产市场进入转型变革期。《求是》杂志近期发表了去年习近平总书记在中央城市工作会议上的讲话，八个字很关键：“土地财政”难以为继。

　　这信号，pvc管道管件胶非常明确了。土地财政的老路走到头了，所以要“加快构建房地产发展新模式”。

　　现房销售就是新模式的部分。不过，行现房销售不是“刀切”，而需稳妥进、因地制宜，有条件的城市可进现房销售，因为现房销售对开发商的资金压力大，很多省市已经配套了税收优惠、缓缴配套费等政策，帮企业减负。尚不具备条件的城市仍可预售，但对预售资金监管须从严。

　　对咱们买房人来说，在现房和期房并存时期，你可以自己选。期房因为要等待，价格大概率会相对便宜；现房所见即所得，可能贵点，但心里踏实。后哪个好，还是市场说了。

　　通过现房销售制，我们可以感受到房地产发展的多重变化：

　　，对开发商，游戏规则变了。以前只要胆子大，就能狂加杠杆。以后想“空手套白狼”就行不通了，得心盖好房子。

　　二，对地政府，发展增长点变了。“土地财政”难以为继，怎么转型？面，还得开拓思路谋创新，把精力放在发展新质生产力上。另面，动建设好房子，拿出好标准，鼓励好设计、使用好材料，让参与的企业有积，让想买房、换房的人意愿强烈。这不容易，但须做。

　　三，对屏幕前的你我，房子回归居住属。监管严了，烂尾风险会大大降低；现房多了，所见即所得，交付时心里有底；些地区试点“取消公摊”，挤掉销售“水分”，买房有获得感。

　　曾经，“买房”两个字，承载了太多它不该承载的东西——投机、焦虑、阶层跃升、夜暴富的幻想，等等。但从今往后，房子的规划、设计、建设、销售、维护，会加注重以人为本。它就是个。个你看得见、摸得着、不用担心烂尾的。

　　我是繁哲，希望每个人都能拥有这份踏实感。欢迎在评论区留言，聊聊你买房、换房的那些事儿。我们下期见。

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