同酒店、同天开盘、单价均突破30万元/平米、单套总价过1.5亿元——上个周末双鸭山万能胶，上海徐汇滨江迎来了场罕见的“豪宅德比”。

表面上看，这是两大亿元豪宅项目的次正面交锋；层次来看，这次开盘折射出上海顶豪市场竞争逻辑正在发生变化——当端住宅价格不断刷新纪录之后，开发商竞争的，已经从“谁得贵”，转向“谁会找客”。

两个亿元豪宅同场竞技

位于上海徐汇西岸美梅酒店，近日迎来了场罕见的豪宅“双盘同开”。

备案单价32.83万元/平米的中海云锦华庭二期，与备案单价30.25万元/平米的嘉佰道徐汇，选择在同天、同酒店正式开盘。

其中，中海云锦华庭二期由中海地产于2025年八批次土拍竞得地块造，当时14.85万元/平米的楼面价曾刷新徐汇滨江板块纪录，成为区域“单价地”。

此次项目共出44套住宅，全部为约300平米以上的大平层，低总价约5000万元，单套总价过1.5亿元。开盘前，个人客户需缴纳800万元认购金，企业客户则需缴纳2000万元认购金。

另边，前期因售楼处展出亿元艺术品而备受关注的嘉佰道徐汇，迎来了次开盘。项目共出91套房源，其中包括3套单价30.25万元/平米、总价过亿元的联排别墅，其余则为均价约17.53万元/平米的洋房产品，总价在2000万元上下。

相比之下，嘉佰道徐汇的认购门槛明显低，个人认购金为200万元，企业认购金600万元。

从销售情况来看双鸭山万能胶，两盘也呈现出不同节奏。

由于前期认购客户较多，嘉佰道徐汇终采取摇号排序选房式，91套房源共获得89组有认购，认购率达到97。项目随后披露，开盘当天3套亿元别墅已售出2套。

中海云锦华庭二期则未公开披露认购及去化数据。不过，根据上海网上房地产数据，截至7月14日，云锦华庭期在6月中旬开盘后，30套房源已网签27套，去化率达到90；二期开盘后三天内已完成10套网签。

同期，嘉佰华苑期（嘉佰道徐汇备案名）91套房源目前已网签3套。

如果仅从网签数量来看，中海云锦华庭二期暂时先，不过这数据的显示具有滞后，不代表楼盘真正的去化情况；而嘉佰道徐汇则凭借接近满额的认购率和亿元别墅的快速成交，在豪宅市场中拉满了关注度。

从“拼价格”到“拼客群”

虽然两大项目同处徐汇滨江，又选择同日开盘，但实际上，它们瞄准的却是两个不同的市场。

嘉佰道徐汇大的特点，是在个项目中布局了两种产品。

类产品是建面约100至122平米的小层洋房，总价约2000万元；另类，则是建面315至430平米的联排别墅，单套总价突破亿元。

此次期开盘，开发商出了大部分洋房产品，仅配售3套亿元别墅。这也让整个项目形成了巨大的价格跨度——贵的套与便宜的套双鸭山万能胶，价差过1亿元。

有上海房地产行业的资从业者对记者表示，总价2000万元左右、面积100平米出头的新房产品，在徐汇核心区实际上长期存在供应断层，这类产品既能进入核心地段，泡沫板橡塑板专用胶又低于真正顶豪的资金门槛，因此吸引了不少预不足以购买顶豪宅、但又希望完成居住升的年轻型客户。

相比之下，中海云锦华庭则走的是另条路线。

由于拿地楼面价接近15万元/平米，整个项目仅规划88套住宅，全部为约300平米以上的大户型，总价门槛直接提升至5000万元以上，加聚焦真正意义上的净值人群，包括本地企业、族财富客户、多子女庭以及多代同堂需求。

换句话说，同样是顶豪，两开发商已经开始主动避开彼此的直接竞争：个试图扩大客群覆盖面，个则继续耕顶端的财富圈层。

这种变化，也意味着上海豪宅市场正从过去单纯比拼价格、地段，逐步进入加精细化的客户分层时代。

而这场“豪宅德比”的背后，是上海豪宅市场整体回暖。

近三个月以来，随着上海楼市成交回升，型住宅和顶豪市场率先走出立行情，亿元别墅成交活跃度明显提升。

近期，上海多个风貌别墅项目均取得亮眼销售表现。比如均价突破30万元/平米的上海壹号院·锦华里，仅6月周便成交4套亿元风貌别墅；早的“五”假期，中建壹品·复兴里累计成交12套，总销售额突破3.5亿元。

过去段时间，不少净值客户处于观望状态，但随着、二手市场预期的整体，这部分需求开始集中释放，尤其是兼具稀缺、不可复制的亿元别墅资产，受到了财富人群青睐。

全国范围内，端住宅市场同样保持活跃。

普睿数智数据显示，今年上半年，全国35个城市总价1000万元以上住宅成交近1.8万套。其中，总价3000万至5000万元住宅成交1636套，同比增长38；5000万元以上住宅成交660套，同比增长11；上海则以4922套千万住宅成交量继续位居全国位。

上海顶豪市场也在不断自我进化，不仅单价被刷新，在产品定位、客户画像和竞争模式上，开发商也在进行度细分，当价格天花板逐渐稳定之后，真正决定项目成败的，或许已不再是谁得贵，而是谁能地找到目标买。 举报 财经广告作，请点击这里此内容为财经原创，著作权归财经所有。未经财经书面授权，不得以任何式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者

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