莆田PVC管道管件粘接胶 研究报告丨2026年1月核心城市的租赁市场发生了哪些变化？

“线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年1月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注、1月租赁市场动态，研究分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：租赁住房迈向品质与存量盘活新阶段

■地政策：多地租赁住房供应加速，面向人才、新市民等群体持续拓宽保障渠道

■土地成交：租赁土地供应冷淡，仅上海成交2宗配建地块

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■个人房源：个人房源新增规模供应收缩，租金同比度回调

■分散式公寓：新增供应断崖式收缩，租金环比强劲，但同比仍处下行通道

■集中式公寓：新增供应同比持续扩张，市场进入规模化增长新阶段，租金平稳调整

■项目新开：以上海为主力，租金与规模分化显著，北京、杭州各入市1个项目

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■动态：扩张与数字化服务并举，长租公寓行业开年表现活跃

■金融动态：政策引、资本加速，住房租赁金融迎来多维突破

01

政策篇

筑牢提质盘活支撑 密集施策扩供拓保障

1

宏观政策

租赁住房迈向品质与存量盘活新阶段

1月，住建部与自然资源部等部门相继出台政策，为租赁住房质量发展提供了系统的政策支撑。《关于提升住房品质的意见》明确要求保障住房率先建成“好房子”，并为存量住宅改造提供品质指引，直接提升租赁住房的居住标准。同时，《关于进步支持城市新行动若干措施的通知》通过鼓励盘活闲置建筑、简化登记手续、创新运营模式等具体措施，显著降低了存量资源改建租赁住房（尤其是保租房）的制度成本与门槛，旨在加速房源供给。

2

地政策

多地租赁住房供应加速，面向人才、新市民等群体持续拓宽保障渠道

1月，全国多城市密集出台租赁住房相关政策，围绕扩大房源供应、强化人才安居保障、规范运营管理等面展开。各地通过新建、改造、收购存量房等式积筹措保障租赁住房，并出项公寓面向青年、人才、骑手等群体配租。上海、成都等地持续进“公保简并”与运营管理制度化，河南、湖南等省则探索利用项债收购存量商品房转作保障房。

整体来看，政策在加快供给的同时，注重租住品质与规范化管理，租赁住房体系正朝着、可持续的向发展。

02

土地篇

租赁土地供应冷淡 上海成交2宗配建地块

1月，上海在闵行、浦东两区完成两宗配建租赁住房用地的出让。其中，闵行区浦江镇地块采用协议出让式，由上海召楼天地有限公司以约6.64亿元竞得；越秀地产通过公开挂式以人民币25.61亿元竞得上海市浦东新区Y00-0402单元E04B-10住宅地块，占地面积约26,931.62㎡，根据规划限制条件，地块内配建公共服务设施计容面积约1,260㎡，建成后偿移交给政府指定部门。

03

市场篇

个人房源供应收缩 北京环比降幅大

上海、北京、杭州三城个人新增房源数量均呈现环比与同比双降态势，进入传统春节淡季，市场供应整体收紧。其中，上海新增房源多（2.6万套），环比小幅下降3，同比下降6；北京新增2.4万套，环比降幅达39，同比下降22，为三城中下滑明显城市；杭州新增1.3万套，环比下降23，同比下降18。

数据反映当前个人租赁房源供给动力减弱，尤其北京受季节、市场调控及房源结构调整等因素影响，供应收缩尤为显著，或进步加剧供需压力。

个人房源

租金坪表现莆田PVC管道管件粘接胶

个人房源租金同比度回调，京沪环比企稳显韧

三城个人房源坪租金呈现“环比企稳、同比度回调”的分化走势。其中，上海、北京租金水平接近（约3.0元/天/㎡），环比小幅上涨，显示短期价格韧；杭州租金（1.69元）环比持平。但三城租金同比均显著下降，降幅在16-26之间，北京同比降幅大（-26）。

这表明尽管近期租金略有企稳，但受长期供应增加、需求结构调整等因素影响，整体租金水平仍明显低于去年同期，租赁市场正经历价格温和修复与度调整并存的阶段。

分散式公寓

新增供应与租金表现

分散式房源新增供应断崖式收缩，租赁房源结构调整化

上海、北京、杭州三城分散式房源新增房间规模环比、同比均出现大幅下降，市场供应呈现收缩态势。其中，北京新增7633间，环比下降45，同比下降65；上海新增5233间，环比下降33，同比下降48；杭州新增2603间，环比锐减75，同比下降62。

数据反映出在政策引与市场调整双重作用下，分散式房源供应持续收紧，租赁市场正逐步由分散向集中化、规范化向转型，也预示着未来租赁房源结构将趋组织化与规模化。

分散式房源租金环比强劲，但同比仍处下行通道

三城的分散式房源坪租金环比均出现显著增长，北京（+14.1）与杭州（+13.8）涨幅尤为突出，上海亦增长7.7，显示短期市场租金呈现强劲态势。然而，与去年同期相比，三城租金同比仍全线下跌，降幅在11.2至30.3之间，其中北京同比跌幅大（-30.3）。

数据表明，尽管近期租金环比快速修复，可能受季节因素或市场情绪影响，但整体租金水平仍显著低于上年同期，市场仍处于度调整与波动阶段，长期下行压力尚未解除。

集中式公寓（含保租房）

新增挂供应与租金表现

集中式房源供应同比持续扩张，市场进入规模化增长新阶段

1月，上海、北京、杭州三城集中式挂房源新增供应同比保持稳定增长（6.8-16.5），环比波动基本持平。其中上海新增规模43万间，pvc管道管件胶同比增幅达16.5，跑三城。

数据表明集中式租赁房源正持续规模化扩张，市场供应端已形成稳定增长态势，反映政策引下租赁住房结构化供给体系正加速成型。

集中式房源租金平稳调整，市场呈现理化发展趋势

1月，三城集中式房源租金整体呈现平稳调整态势，环比波动均在±2.5以内，其中北京微涨0.5，上海、杭州略有下调。同比来看，三城租金均小幅回落，北京（-1.7）和上海（-3.1）降幅温和，杭州降幅稍大（-12.3）。

数据显示集中式房源市场租金调整相对理，未出现大幅波动，反映其运营与定价机制渐趋成熟，市场逐步进入平稳发展阶段。

集中式公寓供应以上海为主力，租金与规模分化显著

1月，三城共有16个集中式公寓项目新入市，其中上海集中入市14个，北京、杭州各入市个项目。其中上海多个项目为保租房，单项目房源千间，主要由上海地产城等国企系动，其中URI城市租住调研发现，表格中城项目为公租房转保租房项目。

租金面呈现显著分化：北京安贞自如寓坪租金达7.73元/天/㎡；上海项目多在1.5-4.35元之间；杭州青航人才公寓同样属于保租房公寓，租金仅为0.71元。

数据表明，集中式公寓市场正朝规模化、差异化的正向向发展，国企逐步在房源筹建中扮演关键角，且公租房的并入加大了市场的体量。

个案代表展示：

【虹桥乐贤居】

上海地产集团租赁住房战略的项目，也是虹桥商务区造的人才公寓。期为市筹公共租赁住房，主要面向注册地或办公地在虹桥商务区内的企业出租；二期为虹桥乐贤居城公寓，由上海地产集团和华住集团作造的保障租赁住房项目。

【青航人才公寓二期】

青航人才公寓二期的业主是浙江青山湖科研创新基地投资有限公司，该公司是杭州市临安区科投集团旗下的全资子公司（科创公司），同时也是该项目的建设单位（甲单位）。青航人才公寓是杭州临安区人才安居项目，由瓴寓作为运营以 " 青春成长营 " 为核心理念，造集居住、成长、创业于体的青年社区，二期678套精装公寓覆盖居至三居多元户型，房间配备衣柜、冰箱、空调等全屋电，实现拎包入住。目前期（2024年底投用，1152套，面向多类人才配租并实行阶梯租金优惠，配套与运营成熟）目前出租率已达95，二期批160套房源启动配租。

04

动态

头部多元布局发展 服务升创新

扩张与数字化服务并举，行业开年表现活跃

2026年1月，主要长租公寓企业动作频频，展现出多维发展的态势。头部企业持续扩大规模与化作，如万科泊寓披露管理房源突破20万间，并与多地达成项目作；同时，科技赋能成为新焦点，其科技平台获国认证，城投宽庭也上线了数字化租赁平台。营销面，企业紧抓春节节点，通过租优惠、社区活动及线上内容种草等式强化客户维系与曝光。此外，政企作与社区IP造趋势明显，多企业通过参与保障住房、造主题社区等式，积履行社会责任并提升影响力。

动作：

1. 万科泊寓与湖北交投达成战略作落地武汉项目；签约昆明新增LOFT房源、旗下小泊科技获国新技术企业认定；2025年度业绩披露；

2. 华润有巢凭借REITs扩募上市增强资本市场影响力；

3. 城投宽庭造上海个“全周期人宠友好社区”，发布社区IP与公约；

4. 漫柏集团旗下人才社区获多批次政府调研，形成示范应；

5. 浦发有、尔商业则通过中标项目、开展慰问等活动，化本地化运营与社会连接。

活动营销

1. 万科泊寓、城公寓出“租抽”“长租租”等续签优惠；

2. 华润有巢联动小红书开展“新年种草季”，并举办春晚活动实现线上线下曝光；

3. 城投宽庭举办国潮萌宠雅集、浦发有开展社区声音课堂，均体现出租赁社区向内容化、社群化运营发展的趋势。

05

金融动态

政策加码 租赁市场金融赋能多元化

金融政策：证监会出台REITs质量发展新规，明确四面11条措施

25年12月31日，证监会发布通知，旨在动不动产投资信托基金（REITs）市场质量发展。通知围绕四个面提出11条措施：是动商业不动产REITs平稳健康发展，明确市场化准入安排，激发市场主体活力；二是加快进市场体系建设，支持市场扩容扩围、加强二市场建设并完善市场生态；三是完善申报注册制度，优化审核注册流程，健全市场化标准体系；四是加强全链条监管与风险范，压实各责任，维护市场平稳运行。

金融快讯：租赁住房市场迎多元资金布局，存量资产盘活与金融创新并举

1

资产收购与交易

招商房托以2.06亿港元收购香港酒店，计划改造为学生公寓；

国寿资本拟6.29亿元收购盛旗下上海两处保障租赁住房项目60股权；

城璟租住完成收购北京顺义约12万平米商业办公资产；

香港市场有多宗物业交易，买多计划将酒店/商业物业改造为学生公寓，如万通集团旗下酒店、佐敦长乐街商业大厦等；

BGO以约3.2亿港元买入香港全幢服务式住宅。

2

金融与融资支持

浦发银行在河南许昌落地保障住房租赁团体购房贷款；

海发集团在青岛落地山东个“项债+再贷款”模式保障住房收购项目；

国开发银行在河南濮阳落地全省笔保障租赁住房长期贷款；

万科相关住房租赁项公司债券进行付息及分期兑付。

3

资产运营与处置

星星集团出售其香港铜锣湾的出租公寓物业，并以售后租回形式继续经营。

REITs动态：保障房金融市场活跃，多元融资与稳定回报并进

近期保障住房域金融活动频繁，呈现多元化与市场化特征。面，多只保障房REITs（如招商蛇口、圳安居等）密集实施比例分红，显示底层资产运营稳健，为投资者提供持续收益。另面，融资渠道持续创新，广州发行单数字人民币CMBS，乌鲁木齐保障房ABS获受理，北京保障房中心成功发行低利率公司债。这些举措共同拓宽了保障住房建设的长期资金来源，标志着金融支持体系正从传统信贷向公开市场、资产证券化等多元化模式化。

其次，华夏华润有巢REIT扩募份额成功上市；中航北京昌保租赁住房REIT项目获得受理，稳步进；而建信建融园租赁住房REIT则为整资源主动终止申报。这既体现了市场在政策支持下的持续扩容，也反映了不同发行主体根据自身情况进行的战略调整。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒莆田PVC管道管件粘接胶

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